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Artículos de opinión

Las hipotecas y la doctrina del Tribunal Supremo

F. Cabrillo (Vicepresidente Civismo)
Expansión , 6 de noviembre de 2018

El mercado se ajustará a las nuevas condiciones y los costes en la práctica serán casi los mismos

La reciente sentencia en la que el Tribunal Supremo ha establecido que, cuando se firma una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la entidad de crédito y no el prestatario, como sucedía hasta ahora, ha generado diversas polémicas en la sociedad española. La mayor parte de los debates se han planteado en términos de grupos de interés y la sentencia se ha interpretado a menudo como una victoria de los “buenos” –los clientes– frente a los “malos”, los bancos. Además, ante las dudas que posteriormente ha creado el propio tribunal con respecto a la interpretación de la sentencia, se han realizado acusaciones, con muy poco sentido, tanto a la banca como a los jueces. No es mi propósito entrar en esta polémica sobre buenos y malos, que está muy politizada y tiene un interés limitado. Mi objetivo es, en cambio, analizar un argumento que parece haber sido fundamental para que el tribunal haya resuelto el caso como lo ha hecho: la idea de que el beneficiado por el documento es el banco. Afirma la sentencia: “…No nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y sólo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Sólo a él le interesa la inscripción de la hipoteca… pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la propiedad”.

Este argumento refleja que los jueces del Supremo no han entendido el sentido económico de un préstamo con garantía hipotecaria. Es evidente que la hipoteca ofrece al acreedor unas ventajas superiores a las que tendría con otro tipo de préstamos; por ejemplo, un préstamo personal sin garantía real. Y en un análisis superficial cabe afirmar, en efecto, que el beneficiario de las garantías que ofrece una hipoteca es el prestamista. Pero el tema es más complejo y el Supremo no parece haber sido capaz de comprender que, además de los beneficios que ofrece al prestamista, la hipoteca supone también ventajas para el prestatario; la más importante de las cuales es un tipo de interés significativamente más bajo que el que tendría que pagar si la garantía real no existiera.

A la hora de fijar el tipo de interés en una operación de préstamo hay que tener en cuenta varios elementos. El primero es el tipo de interés de mercado en condiciones ideales de riesgo de impago cero y estabilidad de precios, que viene determinado por la oferta y demanda de fondos prestables. El segundo elemento es la tasa de inflación esperada, que está correlacionada de forma directa con el tipo a pagar, en especial en los préstamos con interés fijo. Y el último elemento –pero el más importante para este análisis– es el riesgo de impago, también correlacionado de forma directa con el tipo aplicable al préstamo. Cuanto mayor sea dicho riesgo, más elevado será el interés que pague el prestatario; y, superado un determinado umbral de riesgo, el banco denegará el préstamo solicitado.

Beneficio mutuo

Y aquí es donde la hipoteca desempeña un papel fundamental. Si en el préstamo hipotecario el derecho ofrece al banco garantías superiores a las que obtendría si concediera otro tipo de préstamos, la entidad financiera, gracias a la hipoteca, verá reducido de forma significativa el nivel de riesgo que asume; y, por lo tanto, cobrará tipos de interés más bajos y financiará la adquisición de inmuebles a muchas personas, que nunca podrían acceder a la compra de una vivienda si tuvieran que solicitar un préstamo personal. Por lo tanto, es cierto que el banco está interesado en que se firme la escritura correspondiente y ésta se inscriba en el registro de la propiedad; pero también lo está el cliente, porque, gracias a ello, va a obtener un préstamo en mejores condiciones. Es un error, por tanto, ver la hipoteca como una ventaja para el prestamista. Son las dos partes las que se benefician de ella.

No hay que exagerar, sin embargo, la importancia de la sentencia del Tribunal Supremo. El cambio de doctrina puede ser relevante para aquellos que ya pagaron el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero el mercado se ajustará en el futuro a las nuevas condiciones y es razonable esperar que los costes totales que deba pagar quien solicite un préstamo hipotecario de aquí en adelante sean, aproximadamente, los mismos que en el pasado, independientemente de a quién se considere sujeto pasivo de dicho impuesto. La razón es que, si el banco debe asumir el pago de este tributo, elevará las comisiones o el tipo de interés que cargue al cliente. Al final, lo que éste pague no se verá influenciado tanto por la atribución formal del impuesto a uno o a otro como por la competencia entre las entidades de crédito, que será la que fije las condiciones que, en cada caso, los bancos ofrezcan a sus clientes. La ley y la jurisprudencia establecen las normas y las interpretan; pero es el mercado el que, tomando todos los factores en consideración, determina los precios.

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